Strona główna » Przydatne informacje » Zakup nieruchomości, czyli po co nam kredyt hipoteczny

Zakup nieruchomości, czyli po co nam kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie, które może ułatwić kupienie mieszkania. Aby go uzyskać, potrzebna jest zdolność kredytowa, pozytywna historia w BIK i wkład własny w wysokości 20 proc. Na całkowity koszt kredytu wpływa wiele czynników – m.in. okres kredytowania i wysokość stóp procentowych. Zaciągając kredyt warto pamiętać, że jego wysokość jest zależna od banku i indywidualnych możliwości finansowych klienta.

Co to jest kredyt hipoteczny? Jak dostać kredyt na mieszkanie

Kredyt hipoteczny to produkt bankowy umożliwiający m.in. kupno mieszkania z niewielkim wkładem własnym. Kusi rekordowo niskimi stopami procentowymi. RRSO dla kredytu hipotecznego wynosi obecnie od 3,47 proc do 4,33 proc. Oprócz kredytu studenckiego są to najtańsze zobowiązania finansowe ze względu na rodzaj zabezpieczenia.

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie. Spłaca się go nawet do 35 lat. Kredyt ten jest charakteryzowany ze względu na cel:

  • tradycyjny kredyt hipoteczny na zakup ziemi, mieszkania lub innego budynku,
  • kredyt budowlano hipoteczny – pieniądze są wypłacane stopniowo, w miarę postępu prac budowlanych,
  • kredyt refinansowy – można skorzystać z tej opcji gdy kredytobiorca planuje przenieść kredyt hipoteczny do innego banku,
  • kredyt konsolidacyjny – czyli produkt, który łączy inne kredyty w jeden.

Kredyt hipoteczny można zaciągnąć zarówno w złotówkach, jak i w walucie obcej. Do 22 lipca 2017 roku państwo nie ingerowało w decyzje obywateli. Katastrofalna sytuacja osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny we frankach, doprowadziła do zmiany. Obecnie Rekomendacja S narzuca zasadę zaciągania kredytu w walucie, w której zarabia się pieniądze albo posiada większość oszczędności.

Oczywiście rynek pożyczek pozabankowych również oferuje pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Stanowi alternatywę dla bankowej pożyczki konsolidacyjnej i inwestycyjnej.

Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa. Warunki kredytu na mieszkanie

Podstawowym warunkiem do otrzymania kredytu hipotecznego jest odpowiednia zdolność kredytowa. Można ją sprawdzić za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej lub skonsultować się z doradcą finansowym. Inne elementy, które bank weźmie pod uwagę to:

  • dobra historia kredytowa – zła historia (podobnie jak jej brak) może negatywnie wpłynąć na decyzję banku co do udzielenia kredytu. Nawet jeśli konsument otrzyma go od banku, może się okazać, że koszty zobowiązania będą różne dla dwóch osób z inną historią kredytową. Warto zadbać o nią jeszcze przed znalezieniem mieszkania, np. przez wzięcie małego kredytu gotówkowego lub zaciągnięcie chwilówki. Wiele firm oferuje pierwszą chwilówkę za darmo. Taki rodzaj zobowiązania jest najtańszy na rynku. Pozytywna informacja o konsumencie pojawi się w BIK w momencie terminowej spłaty zobowiązania;
  • wiek kredytobiorcy – Bank bierze pod uwagę również to, ile lat będzie miał kredytobiorca po spłaceniu zobowiązania. Najlepiej jeśli jest on w wieku między 20. a 35. rokiem życia. Młodszy klient dla banku oznacza mniejsze ryzyko;
  • liczba osób w gospodarstwie domowym – im więcej osób, tym mniej pieniędzy można przeznaczyć na spłatę zobowiązania. Dla banku jest to też informacja, czy rodzinę rzeczywiście stać na spłatę rat kredytu;
  • rodzaj umowy o zatrudnienie – może to być umowa zlecenie, kontrakt czy własna działalność gospodarcza. Najlepiej, gdy jest to umowa o pracę na czas nieokreślony, ważne aby dochód był stały i przewidywalny.

Bank będzie też wymagał dostarczenia odpowiedniej dokumentacji przed podpisaniem umowy:

  • wniosek o kredyt hipoteczny,
  • dowód osobisty,
  • drugi dokument potwierdzający tożsamość,
  • skrócony odpis aktu małżeństwa – jeśli mieszkanie kupuje się we wspólności małżeńskiej,
  • umowa o pracę na czas określony lub nieokreślony,
  • dokumenty dotyczące nieruchomości – w zależności od rodzaju budynku i rodzaju hipoteki będą to inne dokumenty.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Do 2014 roku istniała możliwość zaciągnięcia kredytu nawet do 120 proc. wartości mieszkania bez wkładu własnego. Jednym z założeń Komisji Nadzoru finansowego było wprowadzenie nominalnego wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości kredytu. Rekomendacja S. powstała w odpowiedzi na zagrożenie dla kredytobiorców i banku. Ma ona na celu ochronę interesów zarówno kupującego mieszkanie, jak i banku. A co w sytuacji, kiedy dana osoba nie posiada wkładu własnego?

Istnieją 3 bezpieczne sposoby na zakupienie mieszkania bez wkładu:

  • zaciągnięcie pożyczki u dewelopera – wkład własny może zostać zabezpieczony przy okazji podpisywania umowy na zakup mieszkania z deweloperem. Jest to sytuacja korzystna dla obu stron. Konsument nie musi szukać innego sposobu na odłożenie wkładu własnego. Deweloperowi natomiast zależy na sprzedaży nieruchomości;
  • zawyżenie wartości nieruchomości – warto szukać okazji m.in. na rynku wtórnym. Osoby, którym zależy na szybkiej sprzedaży, często zaniżają wartość nieruchomości. Różnicę między wartością a kosztem mieszkania bank może uznać za wkład własny konsumenta;
  • zabezpieczenie innej nieruchomości – zabezpieczeniem może być m.in. mieszkanie własne lub mieszkanie osoby trzeciej, działka budowlana i budynki przemysłowe. W ten sposób można zabezpieczyć kupno mieszkania pod wynajem. Dzięki takiemu kredytowi rozbudowuje się swój portfel inwestycyjny, który może być pożytkiem np. na emeryturze.

Do tej pory można było też skorzystać z programu rządowego Mieszkanie Dla Młodych, kończy się on jednak w 2018 roku. Od 2019 roku wejdzie inny program – Indywidualne Konto Mieszkaniowe, który ma polegać na premiowaniu regularnych oszczędności przeznaczonych na mieszkanie. Wkład własny może też pochodzić z kredytu gotówkowego, choć to rozwiązanie będzie droższe.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – za co będzie musiał zapłacić konsument?

Koszt kredytu hipotecznego jest wysoki nie tylko ze względu na cenę mieszkania. Przed podpisaniem umowy trzeba przejrzeć harmonogram spłaty. Suma wszystkich rat pokaże, ile realnie będzie musiał oddać klient. W koszt rat wpisane są takie elementy jak:

    • opłata przygotowawcza,
    • prowizja za udzielenie kredytu,
    • oprocentowanie kredytu hipotecznego,
    • wpis do księgi wieczystej,
    • podatek od czynności cywilnoprawnych,
    • inne produkty okołokredytowe sprzedawane przez bank, takie jak karta kredytowa, konto bankowe, ubezpieczenie kredytu.

 

Zaciągając kredyt należy też pamiętać, że na całkowity koszt kredytu wpływa też okres kredytowania. Im dłuższy jest to termin, tym więcej pieniędzy konsument odda do banku. Klient, który chce szybciej spłacić kredyt i posiada na to środki, może stopniowo nadpłacać kredyt (warto tutaj zobaczyć, jaki jest dopuszczalny limit nadpłaty) lub złożyć wniosek o aneks do umowy. Opłacalność takiej decyzji trzeba jednak wyliczyć samemu. Bardziej korzystne może okazać się odłożenie tych pieniędzy na lokacie.